Endeksler
                                                                                
                                                                                
                              KAT MÜLKİYETİ KANUNU                              
                                                                                
    Kanun Numarası          : 634                                               
    Kabul Tarihi            : 23/6/1965                                         
    Yayımlandğı R. Gazete   : Tarih: 2/7/1965  Sayı: 12038                      
    Yayımlandığı Düstur     : Tertip: 5  Cilt: 4  Sayfa: 2932                   
                                                                                
                                  BİRİNCİ BÖLÜM                                 
                                  Genel Hükümler                                
                                                                                
     A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:                                          
                                                                                
     I-Genel kural:                                                             
                                                                                

     Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan,mağaza,    
mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli
olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu   
kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.                  
     Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının,birinci fıkrada yazılı  
nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiye-
tine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu  
kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.                             
                                                                                
     II - Tarifler:                                                             

     Madde 2 - Bu kanuna göre :                                                 
     a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul);yalnız
esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanıl-
maya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bö- 
lümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya 
o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kuru-
lan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);   
     b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa 
kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin   
ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma      
haklarına (Kullanma hakkı);                                                     
     c) (Değişik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiye-
tine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının
bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Ka- 
nun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip     
olanlara da (kat irtifak sahibi);                                               
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
KANUNLAR, ŞUBAT 1989 (EK - 3)                                                   
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
    d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen   
ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);                                           
    e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede           
(Sözleşme);                                                                     
    Denir.                                                                      
    III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:                         

    Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağ-
lantılı özel bir mülkiyettir.                                                   
    (Değişik: 13/4/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan     
anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu          
tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki   
değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına   
göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız            
bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat      
maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için      
mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca       
tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma  
veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.             
    Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan 
sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya         
bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda  
gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.                          
    IV - Ortak yerler:                                                          

    Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı 
yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.                
    a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan
ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler, merdivenler, asansörler,   
sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire 
veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve or-
tak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup ba-  
ğımsız bölum dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri,ku-
yu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,                         
     b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp  
kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve   
televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,         
     c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet  
merdivenleri.                                                                   
     Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma   
veya,faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna 
girer.                                                                          
     B) Bağlantılar :                                                           
     I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:                     

     Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoliyle geçmesi ha-  
linde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı,kat mülkiyetinden veya  
kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoliyle de geçmez ve 
başka bir hakla kayıtlanamaz.                                                   
     Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı ku- 
rulmamış arsa payı bırakılamaz.                                                 
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
    Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.   
    Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmıyan   
irtifaklar kurulamaz.                                                           
    Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütük- 
teki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide    
olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.                              
    II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:     

 

 
    Madde 6 - Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tah- 
sis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati   
yuvaları, tuvalet gibi eklentiler,ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parça-
sı sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.         
    Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlar-
dan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu    
haritasında ayrıca gösterilir.                                                  
    Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin hakla-   
riyle bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz.                           
    Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, 
eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş,kayıtlanmış vaya kira-  
lanmış olur.                                                                    
    C)  Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf'a) hakkı:   
    I - Ortaklığın giderilmesi:                                                 

    Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde       
ortaklığın giderilmesi istenemez.                                               
    Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabi-
lir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.                                
    II- Önceiikle satınalma hakkı:                                              

    Madde 8 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti ku-  
rulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat irtifakı bağ- 
lanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı 
sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.                                 
    Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması  
halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.           
    Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.                            
    D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:                                        

    Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat   
malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bu- 
lunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlasmazlıklar,Medeni Kanun ve ilgili
diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.                                
                                                                                
                                      İKİNCİ BÖLÜM                              
                          Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması         
    A) Genel kural:                                                             

    Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tes-
cil ile doğar.                                                                  
    Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o         
gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.   
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
    Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla  
bölüm, kat mülkiyeti kütuğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.      
    Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca ve-
ya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.                
    Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın 
giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın,
kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını    
isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere   
dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle    
bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.              
    B) Kat mülkiyeti kütüğü: